De Spaanse regering heeft een nieuw woningdecreet uitgebracht na het ontruimingsincident van 87‑jarige Maricarmen in Madrid. Het pakket, dat in juli al werd ontwikkeld, moet huurcontracten twee jaar verlengen, tijdelijke verhuur onder de wet brengen en uitzettingen afremmen. Premier Pedro Sánchez kondigde de versnelling aan tijdens de Algemene Vergadering van de Verenigde Naties in New York. Het besluit moet vóór het einde van de maand door de Ministerraad worden goedgekeurd.
Het decreet biedt voor alle contracten die aflopen in 2026, 2027 en de eerste helft van 2028 een verlenging van twee jaar tegen dezelfde huurprijs, wat naar schatting vier miljoen huurders zekerheid geeft. Tijdelijke huurcontracten en kamerverhuur worden onder de Ley de Arrendamientos Urbanos geplaatst; deze mogen maximaal twaalf maanden duren, waarna ze automatisch vaste woonruimte worden.
Een derde onderdeel beschermt kwetsbare huurders tegen uitzettingen: vanaf de vierde maand van een ontruimingsprocedure krijgen zij bescherming tot een alternatief is gevonden, en de kosten komen dan bij de overheid in plaats van bij de eigenaar.
Sinds 2023 kent Spanje ook ‘gespannen woningmarktzones’. Een autonome regio kan een zone aanvragen als de woonlasten meer dan dertig procent van het gemiddelde huishoudinkomen bedragen of als huren de afgelopen vijf jaar sneller zijn gestegen dan de inflatie. In zo’n zone mag de huur van een nieuw contract niet hoger zijn dan die van het vorige, en grote verhuurders hebben een wettelijk maximum via het SERPAVI‑systeem.
Meer dan 300 gemeenten hebben deze status, vooral in Catalonië, het Baskenland, Navarra en Galicië. Madrid, Andalusië, Valencia, Murcia en Castilië en León hebben de aanvraag geweigerd, uit angst dat het aanbod verder zou afnemen.
De Banco de España waarschuwde dat prijsplafonds ongewenste effecten kunnen hebben als het aanbod niet meegroeit: ze kunnen het rendement van eigenaren drukken, investeringen ontmoedigen en huren in het ongereguleerde segment omhoog duwen. Idealista‑gegevens tonen een daling van het permanente huuraanbod in zones met prijscontrole, terwijl het aanbod in niet‑gereguleerde steden groeit. Fotocasa‑enquêtes geven aan dat bijna de helft van de Spanjaarden denkt dat de plafonds de stijging van huren wel afremmen.
Critici beweren dat het tekort aan woningen het echte probleem is en dat regelgeving zonder nieuwe bouw weinig oplost. De recente stijging van Spaanse huizenprijzen met twaalf procent en het breken van het record van 2008 in elf regio’s illustreren dit tekort.
Voor huurders die binnenkort een contract moeten verlengen, kan de voorgestelde tweejarige verlenging rust bieden, mits het decreet door het Congres wordt goedgekeurd. Een eerdere versie is na 37 dagen door de oppositie afgewezen.
Voor verhuurders in populaire kuststreken betekent de nieuwe wet dat kortlopende of tijdelijke verhuur aan vakantiegangers of wintergasten onder strengere voorwaarden kan vallen zodra de regels van kracht worden.
Voor diegenen die een Spaans huis willen kopen, blijft de druk op de markt voorlopig hoog: nieuwbouw blijft achter bij de vraag, waardoor zowel koop- als huurprijzen onder opwaartse druk blijven staan.
